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VAUT-IL MIEUX INVESTIR DANS L’ANCIEN OU DANS LE NEUF ?

Que ce soit pour vous constituer un patrimoine, préparer votre retraite ou vous assurer un complément de revenu, vous envisagez d’investir dans la pierre. Seulement voilà, entre le neuf et l’ancien, votre cœur et votre portefeuille balancent ? Ce qui suit pourra vous aider à trancher…

Des prix au m2 moins élevés dans l’ancien

Ce n’est pas tant leur cachet que leur prix qui font l’attrait des vieilles pierres. En effet, dans l’ancien, le m2coûte en moyenne entre 15 et 20 % moins cher que dans le neuf.

Dans le neuf, pas de travaux à prévoir

L’acquisition d’un logement ancien peut s’accompagner d’importants travaux de rénovation. L’acheteur d’un logement neuf n’aura, quant à lui, pas de gros travaux à réaliser pendant une longue période, ni de remise aux normes à financer. Sous certaines conditions, des aides financières seront néanmoins accordées aux propriétaires d’une habitation de plus de deux ans : Crédit d’Impôt pour la Transition Énergétique, TVA à 5,5%…

Des frais de mutation réduits dans le neuf

La différence de prix au m2 entre le neuf et l’ancien doit être pondérée par les avantages financiers qu’acheter dans le neuf procure :

  • frais de notaire réduits (de 2 à 3 % du prix de vente contre 7 à 8 % dans l’ancien) en cas de transaction en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement)
  • exonération de taxe foncière durant les deux premières années

Rappelons toutefois que dans l’ancien (plus de 5 ans), aucune TVA ne devra être versée. Au contraire, dans le neuf, aux droits d’enregistrement et autres frais notariés s’ajouteront 20 % de TVA.

Une rentabilité locative plus forte dans l’ancien

Les prix au m² étant moins élevés dans l’ancien que dans le neuf, la rentabilité locative (loyer annuel net de charges / prix de revient du bien) sera par conséquent meilleure.

Une fiscalité plus attrayante dans le neuf

S’il investit en loi Pinel et s’engage à louer son logement pendant une certaine période, l’acquéreur d’un logement neuf pourra profiter d’une réduction d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 %. Les loyers ainsi que les revenus des locataires seront toutefois plafonnés. En revanche, acheter un logement ancien dans une commune non soumise à l’encadrement des loyers ne permet de bénéficier d’aucune ristourne fiscale mais le montant du loyer initial peut alors être librement fixé.

De nombreuses garanties dans le neuf

En cas d’acquisition d’un bien immobilier neuf, plusieurs garanties contractuelles protègent le propriétaire :

  • la garantie de parfait achèvement: les dommages qui surviendraient dans l’année suivant la livraison seraient couverts
  • la garantie biennale, applicable aux équipements démontables durant les deux premières années
  • la garantie décennale, pour les dommages mettant en péril la structure du bâtiment jusqu’à dix ans après sa construction

Un logement de plus de dix ans ne sera en revanche couvert par aucune garantie contractuelle. Si un vice impossible à déceler au moment de la vente venait à apparaître, le propriétaire du logement « vicié » pourrait toutefois invoquer la garantie des vices cachés.

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